Как пользоваться аудитом
Аудит оценивает GromaCoin ($GRO) как инструмент для инвестора: что держатель получает по праву, кто и как считает стоимость, как из него выйти и что может пойти не так. Это не оценка недвижимости Groma и не инвестиционная рекомендация.
Каждый критерий получает балл по шкале 0-3: 0 - данных нет или находка негативная, 1 - раскрыто слабо или противоречиво, 2 - раскрыто достаточно, 3 - подтверждено независимым источником. Балл блока = сумма / (3 × число оценённых критериев) × вес блока. Поля, по которым данных нет, не удаляются, а помечаются «не раскрыто».
Срез данных: 06-07.10.2026. Источники перечислены в разделе 12, в тексте даны ссылкой вида [n].
1. Паспорт токена
| Поле | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Название, тикер | GromaCoin, GRO. Коллизия тикера: на рынке есть другие токены с тикером GRO (например, Gro DAO), проверять адрес контракта | [1], [7] |
| Эмитент | Сайт и rwa.xyz: Groma Real Estate Trust. В SEC: Groma NAV REIT, Inc. (ранее Strata NAV REIT, Inc.), корпорация штата Мэриленд, 2021, CIK 0001877066. Связь двух названий эмитент не поясняет | [1], [5] |
| Оператор, управляющий | GromaCORP, Inc. (платформа), Groma Advisor, LLC (управляющий). Регистрация Groma Advisor как инвестсоветника не найдена | [1], [3] |
| Базовый актив | Портфель небольших многоквартирных домов, в основном Бостон (стратегия «stabilized»), плюс ETF недвижимости VNQ и XLRE | [1], [4] |
| Правовая природа | Акция REIT (equity security), по заявлению эмитента. Оферта по Reg D Rule 506(c) | [4], [5] |
| Сеть, стандарт | Base. Whitepaper и rwa.xyz: ERC-3643. Фактический код: ERC-20 (OpenZeppelin) с ролями, паузой и UUPS-обновлением, без модуля идентичности | [4], [7], [8] |
| Адрес контракта | 0xdb433b2c714d898Fdb81fEE9a6ca4a3f1c2A79a5 (прокси), реализация 0xd37AF9ea...2aD37Ba7E | [7] |
| Запуск | Деплой контракта 09.12.2025. Первая продажа акций по Form D: 04.11.2021. rwa.xyz: inception 01.01.2025 | [5], [9], [1] |
| NAV | $1,07 за токен (сайт и rwa.xyz) | [1], [3] |
| Активы | $92,3m (rwa.xyz). На сайте: «Total Ecosystem Value» $137m. Modern Treasury: «above $119M in asset value». Form D: продано акций на $56,2m | [1], [3], [5], [12] |
| Предложение токенов | 86 256 218 GRO (rwa.xyz). Basescan: 65 599 137 GRO | [1], [7] |
| Мин. подписка | rwa.xyz: 1 000 USDC. Form D: $50 000 | [1], [5] |
| Допуск инвесторов | rwa.xyz: аккредитованные инвесторы США и профессиональные инвесторы вне США. Form D: неаккредитованных нет, 115 инвесторов. Whitepaper: цель - доступ без требования аккредитации | [1], [4], [5] |
| Вторичный рынок | Нет. Цены нет, пулов DEX нет, DeFi TVL $0 | [1], [11] |
| Аудит кода | Не найден, на Basescan не подан | [7] |
2. Вердикт и красные флаги
| Поле | Значение |
|---|---|
| Одним предложением | За GRO стоит реальный REIT с недвижимостью и формами в SEC, но токен как инструмент раскрыт противоречиво, а его контракт не делает того, что обещает whitepaper. |
| Балл и грейд | 29/100, грейд D (на границе с C). Сырой балл 33,7, штраф -5 за расхождение в раскрытии комиссий |
| Главный плюс | Проверяемый эмитент: Form D с 2021 года, брокер-дилер в оферте, названные администратор фонда (Apex), трансфер-агент и платёжный агент, программа выкупа без комиссии |
| Главный минус | Цифры по активам, предложению токенов, комиссиям, минимальному входу и допуску инвесторов расходятся между источниками эмитента. Оценку NAV делает сам управляющий, независимый оценщик и аудитор не названы |
| Что изменит оценку | Публичные аудированные отчёты с названием аудитора, имя оценщика, сверка «токены на Base = акции в реестре трансфер-агента», объяснение расхождений по активам и комиссиям, мультисиг и аудит контракта. Реалистичный потолок после этого: 55-65 баллов |
Красные флаги
| Флаг | Последствие | Статус |
|---|---|---|
| NAV считает управляющий, независимый оценщик не назван | Оценка портфеля и, значит, цена входа и выкупа не проверяются извне. Потолок грейда C | Действует |
| Расхождение раскрытия комиссий | rwa.xyz ранее показывал 0%/0%, сейчас 1% и 12,5%. Подписка «0%», а Form D допускает до $32,55m комиссий андеррайтинга на $500m (до 6,5%). Штраф -5 | Действует |
| Контракт без ограничений переводов | Заявлен ERC-3643, в коде нет белого списка и проверки KYC. Ограничения Reg D на перепродажу держатся только на кастоди эмитента | Действует |
| Все роли контракта на одном EOA при деплое | Один ключ мог выпускать токены, ставить паузу и подменять код. Передача ролей после 25.02.2026 не подтверждена | Требует проверки |
| Структура «акции - объекты» не раскрыта | Неизвестно, владеет ли REIT домами напрямую или через аффилированные фонды и DST Groma. Потолок B, если не раскрыто | Требует проверки |
| Отсутствие права требования | Не выявлено: токен заявлен как акция REIT, трансфер-агент назван | Не выявлено |
| Санкции, действия регулятора | В открытых источниках не найдены | Не выявлено |
3. Юридическая природа и права держателя
Вес блока: 20. Вопрос блока: что держатель имеет по праву и можно ли это право предъявить.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 3.1 | Токен = доля в юрлице, а не трекер | Whitepaper прямо называет GromaCoin акцией REIT и security [4]. Это сильнее, чем трекер-токен. Подтверждения из документа оферты нет: материалы закрыты анкетой пригодности | 2 |
| 3.2 | Связь токена с реестром акционеров | Трансфер-агент Colonial Stock Transfer указан на rwa.xyz [1]. Является ли запись в блокчейне записью реестра или её зеркалом, не раскрыто | 1 |
| 3.3 | Совпадение эмитента во всех документах | Сайт и rwa.xyz: Groma Real Estate Trust. SEC по тому же CIK: Groma NAV REIT, Inc., Мэриленд, ранее Strata NAV REIT [5]. Переименование или разные юрлица, не поясняется | 1 |
| 3.4 | Доступ к документам оферты | Меморандум на materials.groma.com, вход через проверку пригодности инвестора. Публично проверить права, ранжирование и условия нельзя | 1 |
| 3.5 | Статус REIT и налоговая модель | Whitepaper описывает распределение не менее 90% налогооблагаемого дохода [4]. Независимого подтверждения статуса REIT нет | 1 |
Балл: 8,0 из 20. Правовая конструкция сильнее средней по рынку RWA: заявлена акция REIT, а не синтетическая экспозиция. Слабое место в связи токена с реестром и в двух названиях эмитента. Риск: средний.
4. Цепочка владения и хранение
Вес блока: 15.
Заявленная цепочка: инвестор → токен GRO на Base → акция Groma NAV REIT, Inc. (по сайту Groma Real Estate Trust) → объекты недвижимости и ETF VNQ/XLRE. Промежуточные звенья между REIT и объектами не раскрыты.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 4.1 | Структура REIT → объекты раскрыта | Нет. При этом в EDGAR у той же команды минимум восемь других структур: Groma Boston Fund II, Groma Boston Growth Fund III, Groma Growth Fund IV - Providence, три DST, Fund III Opportunity Zone [6], [13]. Кто из них чем владеет и продаёт ли REIT-у, неизвестно | 1 |
| 4.2 | Список объектов | Страница holdings.groma.com есть, но рендерится скриптом и автоматически не проверена. Числа о портфеле на сайте противоречат друг другу (блок 10) | 1 |
| 4.3 | Хранение токенов | По умолчанию токены лежат в кошельке, который держит Groma [4]. 65,3m GRO из 65,6m (99,57%) на одном адресе [10]. Вероятно, омнибус-кошелёк эмитента: «541 держатель» в основном не владеет ключами | 1 |
| 4.4 | Названные провайдеры | Администратор фонда Apex, трансфер-агент Colonial Stock Transfer, платёжный агент JPMorgan Chase, брокеры Morgan Stanley и Coinbase Prime [1]. Данные rwa.xyz, в документах эмитента не сверены | 2 |
| 4.5 | Сделки со связанными сторонами | Groma одновременно управляет REIT, управляет домами (Resident Center на сайте) и спонсирует параллельные фонды. Раскрытия конфликтов и сделок с аффилиатами не найдено | 0 |
Балл: 5,0 из 15. Главный пробел: неизвестно, как стоимость домов доходит до акции REIT и сколько звеньев между ними. Вертикальная интеграция Groma создаёт конфликт интересов, который не раскрыт. Риск: высокий.
5. Регулирование и допуск инвесторов
Вес блока: 10.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 5.1 | Освобождение от регистрации подтверждено в реестре | Form D/A от 10.12.2025: Rule 506(c), бессрочная оферта, продано $56 248 969, 115 инвесторов, неаккредитованных нет [5] | 3 |
| 5.2 | Брокер-дилер | В Form D указан OpenDeal Broker LLC (Republic), CRD 291387 [5]. В BrokerCheck вручную не сверялся | 2 |
| 5.3 | Согласованность допуска инвесторов | Form D: минимальная сумма $50 000, только аккредитованные. rwa.xyz: 1 000 USDC. Whitepaper: «доступно всем независимо от аккредитации» как цель [4]. Три разные картины для одного инструмента | 1 |
| 5.4 | Ограничения перепродажи в контракте | Акции по 506(c) являются ограниченными ценными бумагами. В контракте нет белого списка: любой держатель с ключом может перевести GRO на любой адрес [8] | 0 |
| 5.5 | Санкции и действия регулятора | По открытым источникам не найдены. SEC Litigation, FINRA и OFAC вручную не сверялись | 2 |
Балл: 5,3 из 10. Регуляторная база реальна и проверяема. Противоречие между Form D и публичными карточками по минимальному входу и кругу инвесторов требует объяснения, а соблюдение ограничений на перепродажу держится на кастоди, а не на коде. Риск: средний.
6. Оценка NAV и оракул
Вес блока: 15.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 6.1 | Метод оценки | Ежеквартально: управляющий оценивает объекты, сторонний оценщик проводит «fact checks», годовой аудит от стороннего аудитора [4]. Метод описан | 2 |
| 6.2 | Независимый оценщик назван | Нет. Имя оценочной фирмы не раскрыто | 0 |
| 6.3 | Аудированная отчётность | Аудит заявлен, аудитор не назван, на rwa.xyz поле «Auditor» пустое [1]. Публичных отчётов нет | 1 |
| 6.4 | Согласованность стоимости между источниками | Активы: $92,3m [1], $137m [3], более $119m [12]. Токенов: 86,26m [1] против 65,60m [7]. По NAV $1,07 это $92,3m против $70,2m. Объяснения нет | 0 |
| 6.5 | Согласованность доходности | Сайт: годовая полная доходность с запуска 7,03%, из роста стоимости 5,56%, текущая дивидендная 3,74% [3]. 5,56% + 3,74% = 9,30%, а не 7,03%. Возможно, разные периоды, на странице не указано | 1 |
| 6.6 | Публикация NAV в сети | DefiLlama показывает поле оракула без подтверждённого провайдера [11]. NAV виден только на сайте и rwa.xyz | 1 |
Балл: 4,2 из 15. По этому NAV инвестор входит и выходит, а считает его тот же управляющий, который берёт комиссии от его размера. Без названного оценщика и аудитора срабатывает потолок грейда C. Риск: высокий.
7. Комиссии и чистая доходность
Вес блока: 10.
| Комиссия | Значение | Источник и комментарий |
|---|---|---|
| Управление | 1,00% в год | rwa.xyz [1]. Ранее та же карточка показывала 0% [1, архивный снимок в поиске] |
| Вознаграждение за результат | 12,50% | rwa.xyz [1]. База, хёрдл и частота начисления не раскрыты. Ранее 0% |
| Подписка | 0% | rwa.xyz [1] |
| Комиссия андеррайтинга | до 6,51% от суммы | Form D: до $32,55m при продаже $500m через брокеров [5] |
| Выкуп | 0% | rwa.xyz [1] |
| Комиссии на уровне объектов | не раскрыто | Управление домами, сделки, лизинг: Groma оказывает эти услуги сама |
Пример на $100 000
Допущение: валовая доходность портфеля 9% за год (середина цели 8-10% из whitepaper [4]). Вознаграждение за результат считается от дохода после комиссии за управление, без хёрдла. Это иллюстрация механики комиссий, а не прогноз.
| Показатель | A: 1% + 12,5% | B: A + 6,5% входа | C: 0% / 0% |
|---|---|---|---|
| Вложено в портфель | $100 000 | $93 500 | $100 000 |
| Валовый доход за год | $9 000 | $8 415 | $9 000 |
| Комиссия за управление | $1 000 | $935 | $0 |
| Вознаграждение за результат | $1 000 | $935 | $0 |
| Стоимость через год | $107 000 | $100 045 | $109 000 |
| Чистая доходность года 1 | 7,0% | 0,04% | 9,0% |
Разница между версиями раскрытия: от 9% до почти нуля в первый год на одном и том же портфеле. Поэтому расхождение в комиссиях оценено как красный флаг, а не как техническая неточность.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 7.1 | Комиссия за управление раскрыта | 1% на rwa.xyz | 2 |
| 7.2 | База вознаграждения за результат | 12,5% без хёрдла, базы и частоты | 1 |
| 7.3 | Входная нагрузка | «0%» против до 6,5% в Form D | 0 |
| 7.4 | Стабильность раскрытия | 0%/0% ранее, 1%/12,5% сейчас, объяснения нет | 0 |
| 7.5 | Комиссии аффилиатов на уровне объектов | Не раскрыты | 0 |
Балл: 2,0 из 10, плюс штраф -5 к итогу. Полную стоимость владения по открытым данным посчитать нельзя: три источника дают три разных набора комиссий. Риск: высокий.
8. Ликвидность и выход
Вес блока: 15. Для REIT нет события IPO, поэтому блок оценивает программу выкупа и сценарий массового выхода.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 8.1 | Программа выкупа | Раз в квартал: до 5% NAV REIT обрабатывается сразу, ещё до 2,5% NAV пропорционально заявкам. Минимум 100 USDC, комиссия 0% [1] | 2 |
| 8.2 | Право приостановить выкуп | Whitepaper упоминает «ограничения на общий объём» [4], условия приостановки и очередности не раскрыты | 1 |
| 8.3 | Вторичный рынок | Цены нет, пулов DEX нет, DeFi TVL $0 [1], [11]. За месяц 66 переводов на $560 244 и 12 активных адресов [1] | 0 |
| 8.4 | Концентрация держателей | 99,57% токенов на одном адресе, вероятно омнибус Groma [10]. Реальное распределение по инвесторам ончейн не видно | 1 |
| 8.5 | Стресс-сценарий | Лимит 7,5% NAV в квартал при активах $92,3m: около $6,9m за квартал. Если на выход попросится четверть капитала, очередь растянется больше чем на три квартала | 1 |
| 8.6 | Срок удержания | Для бумаг по 506(c) обычно действует срок удержания по Rule 144. В публичных карточках не отражён | 1 |
Балл: 5,0 из 15. Выкуп по NAV без комиссии работает в спокойном рынке. В стрессе выход ограничен 7,5% NAV в квартал, а вторичного рынка, который мог бы принять продавцов, нет. Ликвидность ближе к закрытому фонду, чем к «монете». Риск: средний.
9. Смарт-контракт и технические права
Вес блока: 5.
| Роль | Что даёт | Держатель |
|---|---|---|
| DEFAULT_ADMIN_ROLE | Выдаёт и отзывает все роли | При деплое 09.12.2025: EOA 0x6c44...3C64 [9] |
| MINTER_ROLE | Выпуск токенов без лимита | Тот же EOA при деплое |
| PAUSER_ROLE | Остановка всех переводов | Тот же EOA при деплое |
| UPGRADER_ROLE | Замена кода контракта (UUPS) | Тот же EOA при деплое |
25.02.2026 с этого адреса выполнен grantRole [9]. Кому выдана роль и отозваны ли права у EOA, по открытым данным не установлено.
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 9.1 | Исходный код верифицирован | Да, exact match на Basescan [7], [8] | 3 |
| 9.2 | Функции комплаенса | Заявлен ERC-3643 [4]. В ABI нет identity registry, белого списка, принудительного перевода и заморозки. Это обычный ERC-20 с паузой | 0 |
| 9.3 | Привилегированные роли | Четыре роли на одном EOA при деплое, текущие держатели не подтверждены | 0 |
| 9.4 | Мультисиг или таймлок | Не обнаружены | 0 |
| 9.5 | Аудит кода | Не найден, не подан на Basescan | 0 |
| 9.6 | Восстановление при потере ключа | Принудительного перевода нет. Потерянный ключ означает потерянные токены, если эмитент не переиздаст их через mint и burn с одобрением | 0 |
Балл: 0,8 из 5. Для security-токена контракт слабый: нет защиты от перевода неквалифицированному лицу, нет восстановления, а один ключ мог обновить код. Вес блока небольшой, но это самое легко исправимое место. Риск: высокий.
10. Базовый актив: портфель недвижимости
Вес блока: 10.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Тип объектов | Небольшие многоквартирные дома, roll-up, Бостон | [1], [4] |
| Число объектов | 125 и «150+» на одной странице | [3] |
| Число квартир | «более 1 000» и «700+» на одной странице | [3] |
| Доход | «$1,6M в выручке» и «годовой арендный поток $25M+» | [3] |
| Доля прямых объектов | 95%+ на конец 2025, остальное ETF VNQ и XLRE | [4] |
| Рост стоимости | 4% в 2025 (заявление эмитента) | [4] |
| Дивиденды | 3% годовых на 4 кв. 2025, цель 4-5% на 2026, текущая 3,74% | [3], [4] |
| Долговая нагрузка | не раскрыто | - |
| # | Критерий | Находка | Балл 0-3 |
|---|---|---|---|
| 10.1 | Качество и тип активов | Доходное жильё, стабилизированные объекты, понятный денежный поток | 2 |
| 10.2 | Согласованность метрик портфеля | Объекты, квартиры и доход противоречат друг другу на одной странице сайта [3] | 0 |
| 10.3 | Долг и LTV | Не раскрыты. Партнёрство с Needham Bank упоминается в профилях компании, условия неизвестны | 0 |
| 10.4 | Концентрация | Один рынок (Бостон), тип объектов один | 1 |
| 10.5 | Индексная часть | VNQ и XLRE прозрачны и ликвидны, доля небольшая, добавляют рыночную бету | 2 |
| 10.6 | История результатов | Оферта с 2021 года, результаты только в самоотчётах эмитента | 1 |
Балл: 3,3 из 10. Бизнес реальный, но портфель описан противоречивыми цифрами, а долговая нагрузка не раскрыта. Для REIT на небольших многоквартирных домах LTV - главный параметр риска, и его нет. Риск: средний.
11. Скоринг и матрица рисков
| Блок | Вес | Сумма / макс. | Балл | Риск |
|---|---|---|---|---|
| 3. Юридическая природа | 20 | 6 / 15 | 8,0 | средний |
| 4. Цепочка владения | 15 | 5 / 15 | 5,0 | высокий |
| 5. Регулирование и допуск | 10 | 8 / 15 | 5,3 | средний |
| 6. NAV и оракул | 15 | 5 / 18 | 4,2 | высокий |
| 7. Комиссии | 10 | 3 / 15 | 2,0 | высокий |
| 8. Ликвидность и выход | 15 | 6 / 18 | 5,0 | средний |
| 9. Смарт-контракт | 5 | 3 / 18 | 0,8 | высокий |
| 10. Базовый актив | 10 | 6 / 18 | 3,3 | средний |
| Сумма до штрафов | 100 | — | 33,7 | — |
| Штраф: расхождение комиссий | — | — | -5,0 | — |
| Итог | — | — | 28,7 ≈ 29 | D |
Шкала грейдов: A ≥80, B 60-79, C 30-59, D <30. Потолки: NAV без независимой оценки ограничивает грейд уровнем C, нераскрытая структура владения - уровнем B. При 29 баллах потолки не влияют.
Матрица рисков
| Риск | Вероятн. | Влияние | Что снижает | Блок |
|---|---|---|---|---|
| Завышенный NAV | средняя | высокое | Названный оценщик, публичный аудит | 6 |
| Очередь на выкуп в стрессе | средняя | высокое | Резерв ликвидности, раскрытый порядок очереди | 8 |
| Скрытые комиссии аффилиатов | высокая | среднее | Раскрытие сделок со связанными сторонами | 4, 7 |
| Расхождение токенов и реестра | низкая | высокое | Регулярная сверка с трансфер-агентом | 3, 6 |
| Компрометация ключа контракта | низкая | высокое | Мультисиг, таймлок, аудит | 9 |
| Перепродажа неквалифицированному лицу | средняя | среднее | Белый список в контракте (ERC-3643) | 5, 9 |
| Долг и рост ставок | средняя | среднее | Раскрытие LTV и сроков погашения | 10 |
12. Вопросы эмитенту и источники
Вопросы эмитенту
- Groma Real Estate Trust и Groma NAV REIT, Inc. - одно юрлицо? Если нет, как они связаны?
- Является ли запись в контракте на Base записью реестра акционеров у Colonial Stock Transfer? Как часто они сверяются?
- Почему предложение токенов 86,26m на rwa.xyz и 65,60m на Basescan? Какая цифра совпадает с реестром?
- Как соотносятся активы $92,3m, «Total Ecosystem Value» $137m и «более $119M»?
- Кто независимый оценщик и кто аудитор REIT? Где опубликованы аудированные отчёты?
- Какие комиссии действуют: 0%/0% или 1%/12,5%? Какова база и хёрдл вознаграждения за результат? Берётся ли входная нагрузка до 6,5%?
- Какой минимальный вход и какой круг инвесторов действует сейчас: $50 000 и аккредитованные или 1 000 USDC?
- Владеет ли REIT домами напрямую или через фонды и DST Groma? Есть ли покупки у аффилированных структур?
- Какова долговая нагрузка портфеля и сроки погашения?
- Кто сейчас держит роли admin, minter, pauser и upgrader? Есть ли мультисиг и таймлок? Почему контракт не реализует ERC-3643?
- При каких условиях выкуп может быть приостановлен?
Право на ответ
Аудит построен только на открытых данных. Если эмитент предоставит документы по вопросам выше, А8А9 пересчитает баллы и опубликует обновлённую версию с указанием изменений.
Ограничения метода
- Меморандум оферты закрыт анкетой пригодности и не изучался. Часть ответов может быть в нём.
- Страница объектов holdings.groma.com рендерится скриптом и автоматически не проверена.
- Реестры SEC Litigation, FINRA BrokerCheck и OFAC вручную не сверялись.
- Поля rwa.xyz за логином (адреса, держатели по сетям, юрисдикции) недоступны.
- Баллы - экспертная оценка А8А9 по открытым данным, а не кредитный рейтинг.
Источники
[1] rwa.xyz, карточка GRO (срез 06.10.2026)
[3] groma.com, главная страница
[5] SEC, Form D/A Groma NAV REIT, Inc. от 10.12.2025
[6] SEC EDGAR, полнотекстовый поиск Form D по «Groma»
[7] Basescan, токен GRO (прокси)
[8] Basescan, реализация GromaCoin.sol
[10] Basescan, держатели токена
[11] DefiLlama RWA, GRO
[12] Modern Treasury, кейс Groma
[13] aum13f, фонды с участием Paul Bell (Groma)
Итоговое заключение по аудиту
GRO - редкий случай RWA, где за токеном стоит настоящий REIT с формами в SEC с 2021 года и работающей недвижимостью. Оценку тянет вниз не базовый актив, а упаковка: эмитент сам себе противоречит в цифрах, а контракт токена слабее, чем обещает whitepaper.
| Блок | Балл | Риск | Ключевой вывод |
|---|---|---|---|
| Юридическая природа | 8,0 / 20 | средний | Заявлена акция REIT, два названия эмитента |
| Цепочка владения | 5,0 / 15 | высокий | Звенья между REIT и домами не раскрыты |
| Регулирование | 5,3 / 10 | средний | Form D 506(c) подтверждена, допуск описан по-разному |
| NAV | 4,2 / 15 | высокий | Оценщик и аудитор не названы, активы расходятся |
| Комиссии | 2,0 / 10 | высокий | Три версии комиссий, штраф -5 |
| Ликвидность | 5,0 / 15 | средний | Выкуп 7,5% NAV в квартал, вторички нет |
| Смарт-контракт | 0,8 / 5 | высокий | ERC-20 без белого списка, ключ обновления |
| Базовый актив | 3,3 / 10 | средний | Реальное жильё, LTV не раскрыт |
Сильные стороны
- Проверяемый эмитент в EDGAR и брокер-дилер в оферте
- Названные администратор фонда, трансфер-агент и платёжный агент
- Доходная жилая недвижимость, квартальные дивиденды
- Выкуп по NAV без комиссии с понятным лимитом
Ключевые риски
- NAV без независимой проверки
- Противоречивые данные об активах, предложении токенов и комиссиях
- Ограниченный выход в стрессе и отсутствие вторичного рынка
- Контракт без комплаенса и с централизованными ролями
Кому подходит и кому нет
Подходит аккредитованному инвестору, который хочет доходную недвижимость Бостона с горизонтом от трёх-пяти лет, готов изучить меморандум и задать эмитенту вопросы из раздела 12.
Не подходит тем, кто ждёт от «монеты» ликвидности, DeFi-сценариев или быстрого выхода, а также тем, кто не может проверить NAV самостоятельно.
Что повысит оценку
Публичный аудит отчётности и имя оценщика (+6-8 баллов), единая версия комиссий (снятие штрафа и +3-4), сверка токенов с реестром и раскрытие структуры владения (+5-7), мультисиг, аудит кода и белый список в контракте (+3). Вместе это выводит GRO в диапазон 55-65 баллов, то есть в верх грейда C или в B.
Триггеры повторной оценки
- Публикация аудированной отчётности или имени оценщика
- Изменение комиссий или допуска инвесторов, новая Form D
- Обновление кода контракта или передача ролей
- Приостановка выкупа или очередь заявок
- Появление вторичного рынка или DeFi-интеграций
Аудит носит информационный характер, не является инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией и не является предложением купить или продать ценные бумаги.
