Аудит GromaCoin: настоящий REIT в слабой обёртке

Реальные дома ещё не делают токен надёжным.

За GromaCoin ($GRO) стоит REIT, который с 2021 года подаёт формы в SEC и владеет доходными многоквартирными домами в Бостоне. При этом в нашем аудите токен набрал 29 баллов из 100 и получил грейд D, на один балл ниже C.

Низкая оценка объясняется не активом, а упаковкой. Раскрытия эмитента расходятся между собой, NAV считает сам управляющий, а контракт токена устроен не так, как описано в whitepaper.

Редкий случай: эмитент действительно существует

В большинстве RWA-токенов, которые мы разбираем, юрлицо за токеном приходится восстанавливать по косвенным признакам. С GRO такой проблемы нет. В SEC есть Form D компании Groma NAV REIT, Inc.: оферта по Rule 506(c) открыта с ноября 2021 года, продано акций на $56,2m, инвесторов 115, все аккредитованные, в сделке участвует зарегистрированный брокер-дилер.

Названы и провайдеры: администратор фонда Apex, трансфер-агент Colonial Stock Transfer, платёжный агент JPMorgan Chase. Поэтому юридический блок получил 8 из 20, выше среднего по рынку. И поэтому итоговый балл требует объяснения.

Что такое GRO

GromaCoin выпущен в сети Base. Каждый токен эмитент описывает как акцию REIT, которому принадлежат небольшие многоквартирные дома, в основном в Бостоне, и небольшая доля ETF на недвижимость (VNQ и XLRE). Держатель получает квартальные дивиденды и рост NAV.

По данным эмитента, активы составляют $92,3m, NAV равен $1,07 за токен, текущая дивидендная доходность 3,74%. Выкуп проходит раз в квартал по NAV без комиссии, но не больше 7,5% NAV за квартал.

Одни и те же цифры в трёх версиях

Инвестору нужна одна цифра, от которой можно считать. GRO даёт несколько.

При NAV $1,07 две цифры по числу токенов дают $92,3m и $70,2m. Разница $22m, и в открытых данных она никак не объяснена. У каждого расхождения может быть безобидная причина: переименование юрлица, устаревший снимок, другая отчётная дата. Но в сумме сторонний наблюдатель не может сверить, что на самом деле стоит за токеном.

Доходность решают комиссии, а не дома

Раскрытие комиссий менялось. На той же карточке rwa.xyz раньше стояли 0% за управление и 0% за результат, сейчас 1% и 12,5%. Подписка указана как бесплатная, а Form D допускает до $32,55m вознаграждения андеррайтерам при продаже на $500m, то есть около 6,5% на входе.

Вот что это значит для $100 000 в первый год, если валовая доходность портфеля 9%. Это середина цели эмитента в 8-10%.

Те же дома, тот же год, а чистый результат колеблется от 9% почти до нуля. Поэтому расхождение мы оценили как красный флаг со штрафом в 5 баллов, а не как опечатку. Есть и вторая слепая зона: Groma сама управляет домами, и комиссии на уровне объектов не раскрыты.

NAV проверяет сам себя

Инвестор входит и выходит по NAV, то есть NAV и есть цена. Согласно whitepaper, управляющий оценивает объекты раз в квартал, сторонний оценщик делает «проверку фактов», а внешний аудитор раз в год смотрит отчётность. Ни оценщик, ни аудитор не названы, аудированной отчётности в открытом доступе нет.

Не сходятся и цифры доходности. На сайте указаны годовая полная доходность 7,03%, рост стоимости 5,56% и дивидендная доходность 3,74%. Но 5,56% плюс 3,74% дают 9,30%. Возможно, периоды разные, только на странице об этом ничего не сказано.

Если управляющий получает комиссию от NAV и сам же его считает, нужна независимая проверка. Пока её нет, наш шаблон не даёт грейд выше C при любом итоговом балле.

Контракт не тот, что в whitepaper

В whitepaper GRO назван токеном стандарта ERC-3643. Этот стандарт создан для ценных бумаг: в нём есть проверка личности и белый список адресов. Верифицированный код в Base устроен иначе: это стандартный ERC-20 от OpenZeppelin с функциями выпуска, паузы и UUPS-обновления. Реестра идентичности, белого списка, принудительного перевода и заморозки в нём нет.

• Держатель GRO в собственном кошельке может отправить токены на любой адрес. Ограничения Reg D на перепродажу держатся на кастоди Groma, а не на коде.
• При деплое все четыре роли (администратор, выпуск, пауза, обновление) получил один обычный кошелёк. В феврале 2026 года роль была передана, но кому принадлежат роли сейчас, публично не известно.
• Аудит кода не опубликован, мультисиг и таймлок не обнаружены.
• 99,57% токенов в сети лежат на одном адресе, вероятно, в омнибус-кошельке Groma. Большинство из 541 держателя своими ключами не владеют.

Вес этого блока всего 5 баллов. Зато его проще всего исправить.

Выход работает, пока рынок спокоен

Выкуп по NAV без комиссии остаётся сильной стороной. Лимит составляет 7,5% NAV в квартал, при текущих активах это около $6,9m. Если на выход одновременно попросится четверть капитала, очередь растянется больше чем на три квартала. Вторичного рынка, который принял бы продавцов, нет: ни пулов DEX, ни рыночной цены, $0 в DeFi. По ликвидности GRO ближе к закрытому фонду недвижимости, чем к монете.

Из чего сложился балл

Что подняло бы GRO с D до B

Большая часть разрыва связана с раскрытием, а не с экономикой. Пять шагов подняли бы балл примерно до 55-65:

• Назвать оценщика и аудитора, опубликовать аудированную отчётность.
• Свести комиссии в одну таблицу: база и хёрдл вознаграждения за результат, нагрузка на входе.
• Сверить число токенов в сети с реестром трансфер-агента и сообщить, как часто проводится сверка.
• Показать цепочку от REIT до домов, включая покупки у параллельных фондов Groma, и раскрыть долговую нагрузку.
• Перевести роли на мультисиг с таймлоком, провести аудит контракта и добавить белый список, обещанный в whitepaper.

Урок для эмитентов RWA

Инвестор оценивает не только сам актив, но и то, насколько его можно проверить. Снаружи сильные дома за противоречивым токеном выглядят так же, как слабые. Перед токенизацией стоит убедиться, что whitepaper, карточка токена на агрегаторах, регуляторная форма и код рассказывают одну и ту же историю. Если истории расходятся, рынок закладывает разницу в дисконт.

A8A9 проводит аудит токеномики и RWA-структур для команд до и после запуска. Если вы готовите токенизированный фонд или REIT, напишите нам раньше, чем ваши цифры появятся на первом агрегаторе.

Источники: rwa.xyz, groma.com, whitepaper GromaCoin, Form D/A в SEC, Basescan, Modern Treasury. Данные на 6-7 октября 2026.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией, а также предложением купить или продать ценные бумаги. Groma может запросить пересмотр оценки, предоставив документы по открытым вопросам.